相模原市中央区では、臨海セミナーをはじめとする大手塾が主要駅の周辺に集中しています。駅周辺以外の激戦区での出店は地元系の塾が中心で、上溝バイパスと相模川に挟まれた工場や工業団地が目立つ地域であることが分かります。一方、出店の空白領域もあります。

相模原市に注目すると、学習塾の“局地戦”商圏は小さいことが考えられ、自治体別店舗数データでは分析が大雑把すぎます。区別店舗数は中央区69件、南区59件、緑区42件等。まだ解像度が低いので、顕微鏡の倍率を上げるように、各区の中の地区別の店舗数を調べてみます。

臨海セミナーの教室拡大の軌跡を振り返る際の視点・観点を共有します。学習塾は対象生徒の年齢が低くなるにつれ個々の教室の商圏は狭くなります。授業料を払う人と実際に授業を受ける人が異なる点が教育サービスの特徴で、狭い地域での競合も激しくなりがちです。

「店舗の近くにあるものの有無」は誰が見ても変わらない内容で、積極的に予測に含めたい。近距離に駅がある店舗の売上が高くなるなら、駅は売上にプラスに作用すると考えられます。ただし逆に作用することも。業種・業態・企業により様々なケースが考えられます。

病院の市場規模は何で測るか？大きいとコーヒーが多く売れると考えられる数字は？外来患者数は変化するため使えない。病床数は患者数に関連しそうで日々変化しない数字で、5000程度あると特大病院ですが、売上との関連が強くない。他の原因を探る必要がありました。

商業施設の館が一つの場合、売場面積が同じでも売場の集積度が高いためテナントの売上は高まることが期待できます。館が複数あると、売場が分散して店舗の集客力もばらけ、売上も低くなりがち。増床や新館オープンは売上予測の際マイナス要因と考えた方が無難です。

人口に売上高が伴わない場合、商圏が面的に占める割合を航空写真で確認します。商圏が円形になることは稀です。住宅やビルなどの分布を見て、人口集中地区がどの辺か、交通網がどう配置されているか把握します。店舗周辺に人があまりいない場合売上高は低くなります。

市場規模と売上高の関連は今こそ丁寧に分析する必要があります。コロナ前までは単純に市場規模が大きいことは良いことと考えられていました。が、コロナ騒動を通じて人々の行動は変化し、市場規模が大きいことが良いことと単純には考えにくくなりました。

広島にいると覚えてしまう地元企業小柴クリーニング 。広島市内だけで約70店舗あり、岡山県内２店舗を除き広島県内に店舗を集中。コインランドリー、クリーニング関連の店舗を増やす企業が多い中、このような特定地域に集中する企業の存在は、出店するなら要確認です。

同種業態の店舗が特定地域に集中して出店する場所では、売上が最も苦しい店を定期的に観察していると、将来的に物件化できる可能性があります。潜在顧客がいる施設や滞留する交差点の中間に立地する路面店は、将来的に商圏を侵食されるリスクが高いといえます。