館(商業施設)の“選球眼”を養う必要性~GINZA SIX大量閉店の報道に思う~
昨今の大量閉店のニュースは、コロナ以前から生じていた“大型だから安心ではなくなった”大型商業施設の傾向とあわせて見るべきです。中長期的な視点で大型商業施設出店を検討する場合、エリアの商業面の発展の経緯、立地上の利便性といった観点から選ぶ眼が必要です。
昨今の大量閉店のニュースは、コロナ以前から生じていた“大型だから安心ではなくなった”大型商業施設の傾向とあわせて見るべきです。中長期的な視点で大型商業施設出店を検討する場合、エリアの商業面の発展の経緯、立地上の利便性といった観点から選ぶ眼が必要です。
自社店舗顧客の物理的な行動と関連が強そうな他の業界のテナントを洗い出すのは有意義です。同じフロアや至近距離にこうした店舗が“あるかないか”を確認し、“ある”グループは“ない”グループに比べ売上が高い傾向が読み取れれば、売上に影響していると考えて良いです。
クイズです。ある大型商業施設に近視の消費者が来訪しました。来店理由の一つに“新しい眼鏡・コンタクトレンズを作る”が含まれているとして、それだけで帰ることは考えにくい。核テナント以外のテナントで、その消費者が立ち寄る可能性が高いのは何屋でしょう?
自社店舗と相性の良い/良くないテナントや施設がないか?それが同じ商業施設内や店舗から一定の距離にないか?競合店の有無、店舗が商業施設のメイン入り口フロアにないか?等「あるかないか」の二者択一でとらえられる店舗周辺環境は、売上予測の重要な要因です。
商業施設の館が一つの場合、売場面積が同じでも売場の集積度が高いためテナントの売上は高まることが期待できます。館が複数あると、売場が分散して店舗の集客力もばらけ、売上も低くなりがち。増床や新館オープンは売上予測の際マイナス要因と考えた方が無難です。
大型施設に出店する場合に注意すべきこと:市場規模だけにとらわれて売上を楽観的にみると怖い。商業施設の売場面積が同等なのに、テナント店舗の売上に大きな差がありました。店舗面積に大きな差はありません。差がつく原因としてどのようなことが考えられますか?
デカトロン (DECATHLON)が2019年3月に日本一号店を開業。世界55か国で1570店あるそうです。1号店はどこかというと、兵庫県西宮市・阪急西宮ガーデンズ本館3Fだそうです…。黒船にしては事前の知名度が高まっておらず、最初に来襲する港を見誤った感があります。
人口激減したかつての50万人都市で、力が劣ったとはいえ集客力を維持するゾーンは?人口減少エリアの戦略を考える上で有意義なので呉の街を歩いてみてください。呉市はゆるキャラなどで観光客誘致に力を入れていますが、企業人向けツアーの誘致案はどうでしょうか。
渋谷駅周辺から界隈性はどんどん失われていくように感じます。施設間の連携は感じられず街をホッツキ歩く楽しみがなくなりました。2023年渋谷駅桜丘口地区が竣工し、2027年には渋谷スクランブルスクエアが開業。渋谷駅周辺から路上への人の流れは堰き止められ街の回遊性はさらになくなると思われます。
北欧企業で日本で店舗展するブランドには、イケア、H&M、フライング・タイガー・コペンハーゲン、ソストレーネ・グレーネ、LEGO、Bo-concept、ecco、ロイヤルコペンハーゲンなど意外とありますが知名度が低いものも多いので、リーグで店舗集積を高め存在感を示すのはどうでしょうか。
商業施設への出店では路面店舗に出店する場合とは営業の方法やスタンス等で異なる点があります 。それを知ることなく商業施設にアタックしようと試みてみたものの、相手にしてもらえない、厳しいことを言われたなど自信喪失になったり、出店を簡単に断念してしまったことも多いかもしれません。
デンマークで急速にシェアを伸ばしている雑貨屋さんの新プレーヤーNormal(ノーマル)。キャンディやソーダ、ケア商品に注力しています。デンマークでは類似した業態と認識されているソストレーネグレーネ、フライング タイガーとの3社はデンマークでどう出店争いをしているのでしょうか。
百貨店や駅ビル、SCのイベントスペースなどでよく開催されている催事 (ポップアップストア) はなかなか奥深いもので、知名度がないブランドでも銀座のど真ん中に出店することも夢ではありません。PR、市場調査、卸売先開拓や常設店出店への布石、EC立ち上げなど多様な機能を持たせることができます。
2017年度百貨店・主要SC坪効率ランキングを算出。横浜駅は乗り入れ本数も多いターミナル駅で、工事の影響を受けずに営業を継続している商業施設は想像以上に売上が好調なのでは?横浜東口地下街ポルタ、横浜モアーズ、髙島屋横浜店、ルミネ横浜、相鉄ジョイナスのうち最も坪効率が高かったのは?
企画料と聞いて情報を無下に断ってしまう会社は、良い所に店を開けるのは難しいかもしれません。ちなみにある坪効率の良い飲食業態は、一等地を抑えるために、仲介手数料以外に企画料を10か月分平気で払うこともあるそうです。
先発でマウンドを降りたテナントは利用客によく知られていなかったか“そこでは”期待されていない存在だったのでしょう。消費者に持たせたい自社イメージと出店計画は別々に考えるのではなく一つのまとまりとして考えながら多店舗化の最終型を描くことが本格的に多店舗化する前に必要です。
『スリープセレクト』は8店舗を展開しておりすでに展開範囲は全国区です。会社が考える自社のイメージと出店すべき立地があまりうまく噛み合っていないように思います。企業イメージを考える部門と店舗開発部門の連携がとれているかが気がかりです。
イーアス高尾を半年弱で降板した“先発”テナント『ヨギボー』の出店、多店舗化の足跡を振り返ります。ヨギボーの出店場所は大型商業施設がほとんどで出店機会があるとどんどんオープンしている印象を受けます。
イーアス高尾先発テナントとして既にマウンドから降りたテナントにスリープセレクトとヨギボーが追加されていました。商業施設ライフサイクルの観点から両者には共通点があるように思います。
商業施設もライフサイクルがあり、開業期新規性訴求、売上伸張期には人気店誘致と顧客サービス強化、売上安定期には継続的入替え、売上衰退期には抜本的リニューアルと活性化と、成長過程に応じテナントに求められるものが変化します。自社は先発、中継ぎ、抑えのどのタイプでしょう?
イーアス高尾で一件の閉鎖店鋪を確認。一階東側入口すぐ左側区画が白囲いになっており、ホームページのフロアガイドも該当箇所は空欄です。最近の動きのようで印刷媒体のフロアガイドでは名前を確認できました。
昨日に続き「淮海中路」ツアーを続けます。「淮海中路」をさらに進むと「重慶南路」という太い通りにぶつかります。ここは歩道橋がありますので、そこを越えます。「重慶南路」クラスの通りはマーケットを分断する力 […]
昨日の続きです。店舗開発関係者が繁華街「淮海中路」のツアーを始めるなら、起点は「南京西路」から地下鉄12号線で一つ目の「陝西南路」駅です。12号線は北東から南西に走る路線ですが、「南京西路」の駅入り口 […]
個人的なことで恐縮ですが、8月8日より仕事兼休暇で上海に滞在しています。「南京西路」という、東京でいうと新橋・有楽町にあたるエリアで、今話題の“民泊”をしており、半分自炊もしながら日常に近い生活をして […]
商業施設等にテナントとして出店することで店舗数を増やす企業の場合、その“交渉力”は施設側が強いことが多いと言って良いと思われます。 が、交渉力の強さの度合はテナントによって異なると考えられます。人気が […]
百貨店坪効率ランキング2016年版(売上高順位141位~199位) 前回の続きで、2017年7月26日の繊研新聞に掲載されている、繊研新聞社がまとめた百貨店店舗別売上高調査の結果を受けての“百貨店の坪 […]
百貨店坪効率ランキング2016年版(売上高順位71位~140位) 前回の続きです。坪効率は“一坪あたりの売上高”で、施設の効率性を示す指標です。前回から繊研新聞社がまとめた百貨店店舗別売上高調査の結果 […]
百貨店坪効率ランキング2016年版(売上高順位1位~70位) 2017年7月26日の繊研新聞に、繊研新聞社がまとめた百貨店店舗別売上高調査の結果が掲載されています。その結果をそのまま使うのは気が引けま […]
消費者が新しくできた商業施設等に行く場合、入口から入って、その後、“主だったところ”は隅から隅まで一通り見て回ると考えるのが妥当です。敷地内に2つの館があった場合、一方は行かないということは考えにくい […]
通過点にありテナント数も多い南館の方が苦しいテナントが多いということになり、“生存率は北館の方が高い(南館の方が低い)”という仮説を検証すべく、引き続きグランフロント大阪のフロアごとの4年間の変化に迫 […]