商圏の広がり：『ダイバーシティ東京』利用経験者、1都3県にむらなく広がる 「調査結果報告」シリーズでは、（株）福徳社の独自リサーチ『商業施設利用実態調査2015』レポートから、分析担当者が注目したデータをピックアップして […]

ドミナント戦略とは「ある商勢圏で、店舗数ベースで最大の市場シェアを獲得し、他社が出店により入り込むことが困難なくらいに圧倒的な優位性を築く」という側面が強調されるべきです。従って、ある特定の商勢圏にだけ出店していれば、それがすなわちドミナント戦略であるとは言えないのです。

後背地とは、文字通り店舗の背後にある地域、商売で言えば商圏のことです。マルエツ、いなげや、コンビニ（セブンイレブン）の後背地には、住宅が密集していますが、プラチナ ドン・キホーテの後背地には、オフィスビルやお寺などが多いことにまず気が付きます。

白金台駅周辺のスーパーマーケットの立地です。プラチナ ドン・キホーテ白金台店は、東急ストアが撤退した物件にオープンしたわけですが、現地を見て、東急ストアが撤退した訳が分かったのです。

住宅として使われている面積は想像以上に小さく、しかもある領域に偏在していることが分かります。買い物と関連しにくい目的で利用される施設が周囲に多いことが分かります。白金台は徒歩客を相手に商売をするのは大変な地域であると考えるべきでしょう。

今日は、冷静に白金台の商圏分析をしてみましょう。白金台駅を中心とした半径５００ｍの範囲の地図と、同じ範囲の航空写真を見てみてください。地図と航空写真を見て、どのようなことを思いますか？

商圏が分断される要因として、これまでに、３つのものを挙げてきました。河川、線路、大きな通りです。最後の要因は競合店です。もし近隣に競争相手の店舗が出店してきたら、円形商圏内人口に対して自店舗が実際にカバーできる人口が少なくなることを意味します。

オフィス街は商圏が想像以上に狭いので注意が必要です。会社員は移動にそれほど時間をかけられないためです。オフィス街は商圏が狭いほかに、特定の時間に集中する需要を狙った競争企業が多く、クイックサービスが特に要求される、土日祝日は売上が期待できない、などの特徴があります。

8:30AM、オフィス街の地下鉄駅真上の物件前を大勢の勤め人が通行しています。駅を中心とした半径500m圏内昼間人口は70,000人を超えています。手堅い立地のようですが実際どうでしょう？物件周辺の写真を見て、どう立地判断すべきか考えてみましょう。

駅前に物件があります。商圏と想定される範囲内に人口は多く、河川も流れていないことを確認しました。次は何を確認しますか？通常の駅は複数の出入口があります。線路があると商圏は分断される可能性が高く、線路をはさんだ駅の反対側を物件のある側と同等に考えるのは危険です。