新規物件の売上予測で把握すべき最寄り駅の“量”と“質”の数え方【上】

二人の子ども達がラグビーをしており、その交流試合があったため、先日久しぶりに江戸川区に行く機会がありました。

長男がワントライしてチームも連勝し大喜びしつつも、久しぶりにどこかに行くと過去の記憶が色々と蘇ってくるもので、それが頭をグルグルしていたのですが、今回はその一部をお話します。

さて、“量”と“質”という言葉がありますが、「駅」の“量”と“質”というお話です。

新規物件の店舗売上を予測する際に、物件の最寄り駅の特徴を“量”的に把握する場合に、調査すべき数字として“駅乗降客数”があります。この数字が多ければ予測売上は原則的に高まると考えて良い数字です。ちなみに鉄道の“乗入れ本数”も駅の特徴として売上にプラスに寄与すると考えられる量的な情報です。

しかし、原則に反して、駅乗降客数は多いのに売上が予測額に到達しない、あるいは、駅乗降客数は多くないのに売上が想定以上である、ということがたまにあります。

以前、既存店の売上が幸いにも後者(実績額>予測額)のケースがあり、それがなぜかを客観的な数字で把握できる情報で説明する必要が生じ、しばらく調べつづけたことがあります。その際に分かったことが、駅の“量”ではなく“質”が売上に関係しているということでした。

“質”とはいえ、駅に関するあるものの“数(個数)”が関係しているのですが、何だと思われますか?

ヒントは、

  1. “乗降客数が少ないのに想定以上に売れる”ということは、駅の乗降客数以外の要因で、駅間で個数に差があるもので、“量”ではなく“質”、言い換えれば効率のようなものを示すものです。
  2. 乗降客数が多かったとしても、この数が多いと売上は下がると考えたほうが良い数字です。
  3. 最も少ない駅の場合、0ではなく“1”です(これがない駅は考えられないものです)。

答えは明日のブログで。