自動車での来店を促すロードサイド型の店舗は、「郊外型」と「都市型」の２種類に分けられます。「郊外型」は分かりやすいと思いますが、「都市型」ロードサイドという用語は一般的とは言い難いように思われます。
そんなことを考えていたら、先日７月28日に “ステーキハウス フォルクス 高井戸東店”（以下、フォルクス高井戸東店）がリニューアルオープンしました。
周辺環境や区画から都市型ロードサイドの典型的な店舗のように思われましたので、この店舗の物件評価をきっかけとして、都市型ロードサイドを当ブログとして定義してみます。
図１はフォルクス高井戸東店の周辺地図、図２はその航空写真で、赤い星印が店舗のフォルクス高井戸東店の場所を示しています。
縮尺から考えて、半径約１km圏内に鉄道の駅が３つ（高井戸駅、芦花公園駅、八幡山駅）あることが確認できます。
また、航空写真からは、ところどころに農地や緑地と思われる場所もありますが、住宅やビル等の建築物が集積していることが分かります。
“このような場所”は自動車、バイクだけでなく、徒歩や自転車による来店も期待できる点で「郊外型」とは異なります。
“このような場所”を、特定の店舗を例にとり、それをベンチマークとするだけでは、今後の物件評価に活かせる知見とはならないため、ここでは都市型ロードサイドの立地を以下のように定義します。
都市型ロードサイドの立地評価基準
都市型ロードサイドの商圏・立地を評価するための基準を示します。
ただし、これは、あくまでも周辺環境や店舗の立地を評価するためのもので、物件構造の評価は別にあります。
立地評価は売上予測と関連させて考えることが必要なため、AランクとBランクに分けて考えます。Aランクの方が期待される客数、売上は高くなると想定します。
【Ａランク】
- 大都市圏で、店舗（物件）の周辺に複数の鉄道路線が通っていて、最寄り駅が複数ある。
- 鉄道路線の間が（約）２ｋｍ以上離れている。
- 最寄り駅から徒歩圏内にある。
- 鉄道路線の間に住宅、オフィスなどが集積している。
- 道路交通量の多い道路に面している。
- 店舗（物件）の前面を徒歩・自転車で人が通行している。
以上6項目に全て該当すれば、高い評価の店舗・物件であるとします。
【Ｂランク】
- 鉄道路線が一本しか通っておらず、最寄り駅は１つである。
- 駅から徒歩で移動できる（約）２km程度の距離にある。
- 周囲に住宅、オフィスなどが集積している。
- 道路交通量の多い道路に面している。
- 店舗（物件）の前面を徒歩・自転車で人が通行している。
以上５項目に全て該当すれば、Ａランクには劣るものの、高い評価の店舗・物件であるとします。
以上に該当しない、つまり、鉄道が通っていても最寄り駅から徒歩では時間がかかり、たどり着けないくらいに遠く離れていて、店舗（物件）の前面を通過するのは自動車が主で、徒歩・自転車で通過する人は極めてまれである場合は“郊外型ロードサイド”に分類されます。
フォルクス高井戸東店の物件評価
地図と航空写真から判断すると、“フォルクス高井戸東店”は、商圏・立地に関してはＡランクの「都市型」のロードサイド店に該当します。しかも、中の橋交差点に面した角地のようです。
実際に、“フォルクス高井戸東店”を、現地調査も含めて物件評価をしてみました。続きは【後編】にて。