출점 후보 물건의 현지 조사를 실시할 때의 올바른 방법

개업할 수 있을 것 같은 물건 정보를 부동산업자 등으로부터 잡으면, 막연하고 있던 개업의 이미지가 훨씬 현실적인 것이 되어, 마치 그 물건이 훌륭한 것처럼 생각되어 버리고, 개점을 전제로 현지 조사를 실시해 경향이 있습니다.

그러나 부동산의 크기와 모양, 도시의 이미지 등이 자신의 비즈니스에 딱 맞다고 생각했다 하더라도 한 번 멈추고 냉정하게 부동산을 평가해야합니다.

여기에서는 출점 후보지의 물건 정보를 바탕으로, 현지 조사를 실시할 때의 올바른 방법을 말하고 싶습니다.

현지 조사의 최종 목적은 무엇인가?그것은 그 부동산을 냉정하게 평가하는 것입니다.

냉정하게 평가한다는 것은 무엇을 하는 것인가?그것은, 만일 개업했을 경우에 장기적으로 수익성을 유지할 수 있는 입지·물건인지를 판단하기 위한 정보를 모아, 출점의 가부를 판단하는 것입니다.

어느 노면 점포의 물건의 현지 조사를 위해 물건의 가까운 역에 도착했다고 합니다.당신은 어떻게 합니까?
지도를 보면서 물건의 장소로 곧바로 향한다고 하면, 현지 조사로 얻어야 ​​할 정보의 극히 일부밖에 얻을 수 없고, 불충분한 정보로 출점 판단을 하게 됩니다.그것은 위험한 일입니다.출점 판단을 위한 현지 조사는 물건과 인근 상황을 확인하는 것만이 아닙니다.

출점 후보 물건의 가장 가까운 역에 도착하면

갑자기 지도를 보면서 부동산 위치로 향하지 마십시오.

• 가장 가까운 역에 도착하면 먼저 개찰구를 나와 어느 방향으로 걷고있는 사람이 많은지 확인합시다.반반하거나 대부분의 사람들이 어느 방향으로 향할 수 있습니다.
• 다음으로 많은 사람들이 걸어가는 방향으로 자신도 걸어 가서 그 앞에 무엇이 있는지 확인합시다.
• 집객력이 있는 시설이 있어, 대부분의 사람이 거기에 들이마시도록(듯이) 들어간다고 하면, 역으로부터 그 시설의 사이는 역의 승강객이 통행하는 필연성이 강한 선입니다.이와 같이 많은 사람을 흡인하는 힘이 있는 시설을 TG(Traffic Generator의 약어)라고 하고, 사람이 오가는 경로를 동선이라고 합니다.동선에는 강약이 있습니다.
• 가장 가까운 역 주변의 ①주요 TG는 무엇인가, ②강력 동선은 어디에서 어디까지인가, ③일등 입지는 어딘가를 실제로 걸어 파악합시다. TG가 여러 개 있고, 그에 따라 동선도 여러 개 있는 역도 있습니다.그 경우는 통행량의 대소 등에서 동선의 강약을 파악합시다.
• 사람들이 잘 걸어가는 길은 왜 그렇게 생각하는지 생각해 봅시다.

부동산의 위치와 구조를 확인하기 전에 위와 같은 주변 환경을 파악하는 데 충분한 시간이 필요합니다.실제로 기업의 점포 개발 담당자는 출점 후보지 주변의 모습에 대해 평일과 휴일의 차이, 하루 중 시간대에 따른 차이까지 확인합니다.

주변의 TG나 동선, 일등지의 입지, 경쟁 상대의 입지를 파악할 수 있으면, 그것들과 비교하는 것으로 물건의 입지를 평가합니다.

물건의 입지 평가의 올바른 방법에 대해서는, 다음 호로 말하고 싶습니다.계속은다음 블로그시.