괴로운 로드 사이드 점포의 주차장 대수.결정 방법이나 생각은 있는가?
지금부터 20년 정도 전의 일입니다만, 드라이브 스루 점포의 출점 때문에, 교외의 로드 사이드를 아침부터 저녁까지 동료와 차로 돌아다니던 시기가 있었습니다.그러던 어느 날, 「주차장 대수는, 뭔가 결정하는 방법이나 생각이 있는 것인가?」라고 하는 것이 화제가 되었습니다.
당시는 외식 산업에 있었기 때문에, 「같은 음식의 가게에서도, 세는 정도의 주차 스페이스 밖에 없는 가게도 있으면, 주차장의 면적이 상당히 큰 가게도 있다.」 「자신들에게 있어서 적합한 대수는 몇대인가? 」라는 상태로 이야기가 전개되었습니다.
일반적으로는, 면적이 정해진 구획이 있다 → 점포의 위치가 정해진다 → 남은 면적에 얼마나 차가 멈출 수 있을까 생각해, 결과적으로 나온 숫자가 주차장 대수가 된다. …라고 하는 결정 방법이 되는 것이 많지 않을까요?
그 경우, 점포 자체의 넓이는 대체로 정해져 있을 것이므로, 부지 면적이 넓으면 주차장 대수는 많아져, 부지 면적이 좁으면 주차장 대수는 적어져, 그 “많은 적다”로 매출 예측의 금액 조정하는 것입니다.
이에 반해 로드사이드에 점포를 전개하는 여러 기업의 점포 매출 추세로부터, 있는 것을 알았습니다.그것은,"주차장 대수가 많을수록 매출은 올라간다"는 생각은 대단히 옳습니다만, 그것이 적용되는 것은, 어느 주차장 대수까지의 범위에 한정된다라는 것입니다.주차장 대수가 있는 값을 초과하면, 주차장 대수가 증가해도 매출이 오르지 않는, 오히려 저하하는 일도 있다, 라고 하는 것입니다.
너무 많아도 안되고, 너무 적어도 안되는 것이 주차장 수입니다. (이것은 실은 점포 면적에서도 마찬가지입니다)
주차장 대수가 너무 많은 경우, 너무 적은 경우의 폐해는?
너무 적은 경우 고객 수가 생각대로 늘지 않습니다.로드사이드에서 차를 정차할 수 있는 곳이 적어지면, 역시 손님수가 늘지 않고, 그 결과 매출도 늘어나지 않습니다.따라서 주차장 수는 가능한 한 많이하고 싶습니다.
너무 많은 경우는 어떻게 되는가 하면, 부지 면적이 많아 주차장 대수가 결과적으로 많아졌다고 하는 경우는, 부지 면적 그 자체가 크기 때문에, 임대료가 고액이 됩니다.매출이 수반되지 않는 경우는 여분에 임대료를 지불하게 됩니다.
이상은, 출점하는 측의 사정에 관한 것입니다.
주차장 대수가 너무 많다, 너무 적은 것의 폐해에는, 손님의 시점에 의한 것도 있습니다.
주차장 대수가 많을 경우, 주둔하는 장소에 따라서는, 차로부터 점포까지의 거리가 멀어집니다.대형 쇼핑센터 등에서도 점내 입구 근처는 평소와 같이 차로 잘 되어 있어 머무르기 어려운군요.가능한 한 차에서 걷고 싶지 않다는 것이 이용객의 본심이며, 차에서 점포까지의 거리가 멀어지는 것으로 불쾌도가 증가하는 것을 생각할 수 있습니다.비오는 날 등은 특히입니다.
차로부터 점포의 거리가 멀어질 뿐만 아니라, 점내에서의 대기 시간이 증가하는 것도 생각할 수 있습니다.
주차장이 넓기 때문에 손님이 점점 차로 내점합니다.그러나, 점포의 처리 능력이 불충분하거나, 음식점의 경우는 좌석수가 불충분하거나 하면, 입점해도 좀처럼 용사를 끝낼 수 없어 “대기 시간”이 증가합니다.이렇게 되면 이용객의 불쾌도는 증가해 갑니다.
너무 적은 경우는 밖에서 보면 혼잡하고 들어가기 어려워 느끼거나 부지에 넣어도 둔 장소를 찾기 어렵거나, 경우에 따라서는 사람이나 차와 접촉할 것 같게 되거나 점포에 입점하기 전 단계에서 불만도와 불쾌도가 증가합니다.
그럼, 주차장 대수는, 몇대가 타당한 것인가?
앞서 주차장 대수가 어느 값을 넘으면 주차장 대수가 늘어도 매출이 오르지 않고 오히려 저하될 수도 있다.라고 썼습니다만, 그 대수는 몇대인가?라는 문제입니다.
그 대수는 케이스 바이 케이스이며, 대략 몇 대라고는 할 수 없습니다.업종·업태에 따라 바뀌고, 같은 업태라도 바뀝니다. …그러나, 그것으로 끝나 버리고는, 아무것도 말하고 있지 않는 것과 같습니다.그래서 여기에서는 개론적인 사고방식을 공유하겠습니다.
이 문제를 긴 생각을 계속한 결과, XNUMX개의 일이 관련되어 있는 것을 알고 왔습니다.그 XNUMX개란,①로드 사이드 부동산 유형,② 그룹 인원,③점포의 용량·처리 능력
① 로드사이드 부동산 유형
주차장이 있는 로드사이드 부동산은 '도시형'과 '교외형'의 두 가지로 나뉩니다.
「교외형」이란, 소위 전형적인 로드 사이드로, 자동차로의 내점객이 거의 100%의, 순수한 교외에 있는 로드 사이드입니다.주변에 녹지나 농지 등이 있어, 부지 앞을 차가 많이 다니고 있는 장소에 있습니다.
그러나, 로드 사이드 물건에는 또 하나의 종류가 있어, 도보나 자전거 내점도 가능한 “준교외”라고 할 수 있는 장소가 있습니다.주위에 단독 주택이나 고층 주택, 잡거 빌딩 같은 것이 있어, 가까운 역까지 걸어갈 수 없는 것도 없는 거리에 있는 장소입니다.이것을 여기에서 "도시 유형"로드 사이드라고합니다.
「교외형」은 임대료의 단가가 상대적으로 싼 것도 있어 부지 면적이 커집니다.반대로, 「도시형」이라고 하는 것은 임료 단가가 상대적으로 높고, 토지도 세세하게 나누어져 있는 것이 많아, 부지 면적이 작아지는 경향이 있습니다.
도시형 로드사이드와 교외형 로드사이드에서는 필요한 주차장 수는 원칙적으로 어느 쪽이 많아질까요?이것은 교외형이 많아집니다.생각해 보면 당연합니다만, 일은 당연한 것을 조합해 생각하는 것이 견실합니다.
② 그룹 인원
「그룹 인원수」란, 이 경우, 「자동차 1대에 타고 있는 내점 손님수」가 의미로서는 가깝습니다.음식점에서 몇 명입니까?라고 들었습니다만, 그 인원수입니다.최소 인원은 1명입니다.자사 점포는 몇 명의 손님이 많은지를 생각해 주세요.그 인원수입니다.4인객이 많은 업종·업태도 있으면, 5~XNUMX명으로의 내점이 많은 업종·업태도 있습니다.
이 그룹 인원수를 주차장 대수와 관련시켜 생각해 보면, 그것이 많은 경우와 적은 경우로 주차장 대수에 대한 생각이 바뀌어 옵니다.
결론부터 말하면, 그룹 인원수가 많은 쪽이 주차장 대수는 적게 좋고, 그룹 인원수가 적어지면 주차장 대수는 많게 필요하다고 하는 것입니다.
그러므로 개인객이 많은 경우는 주차장 대수는 많아야 합니다.반대로, 3~4명이 많은 경우에는, 개인객이 많은 경우에 비해 주차장 대수는 그다지 많지는 요구되지 않고, 많이 만들어 버리면, 너무 많다고 하는 일이 될 수 있다고 하는 것입니다.
③ 점포의 용량·처리 능력
"카파오버"라는 말이 있지만, 거기에 포함된 "카파"가 "캐패시티"입니다.
이것은 단순히 상점 면적이 아니다.점포가 일정 시간에 응대할 수 있는 내점 손님수라고 생각해 주세요.감시하는 손님의 수라고 하는 이미지입니다.
이것은 어떤 숫자로 나타나는가 하면, 음식업의 경우는 좌석수입니다.좌석수가 많을수록 대응할 수 있는 손님의 수는 늘어납니다.물품 가게가 되면, 이것은 계산대 수가 영향을 미칩니다.계산대가 1대의 경우와 XNUMX대의 경우에는 대응할 수 있는 손님의 수가 바뀌어 옵니다(물론 접객력도 처리 능력에 영향을 줍니다만, 그것은 여기에서는 두어 둡니다).서비스업의 경우는 서비스를 실시하는 직원의 수에 따라 대응할 수 있는 방문객의 수는 달라집니다.
용량이 크면 주차장 수가 많을 수 있습니다.용량이 크기 때문에, 손님에게도 들어 주었으면 하기 때문에, 주차장은 늘린다고 생각할 수 있습니다.용량이 작으면 주차장을 너무 늘리면 점내 고객의 불만이 높아질 우려가 있습니다.
이상의 XNUMX가지 일을 합치는 것으로, 타당한 주차장 대수가 몇대인가?라는 문제에 다가갈 수 있습니다.
続き은이 동영상에서 해설 했으므로, 꼭 시청해 주세요.동영상의 마지막에 연습 문제도 내려 보았으므로, 좋으면 생각해 보세요.그쪽의 해설은이 동영상시.
로드 사이드 점포의 「주차장 대수」의 사고방식｜점포 개발 실무 강좌【입지 타입별 출점의 사고방식 해설】 「점포 개발이라는 일 채널」 by 후쿠토쿠사 よ り
- 00:00 로드사이드 점포 개발에 있어서의 「주차장 대수」의 중요성
- 01:15 가급적 대수를 많이 하면 좋다, 맞습니까?
- 02:13 주차장 대수가 너무 많다 · 너무 적음으로 인한 폐해
- 04:39 문장 모양의 사고 방식으로 주차장 수를 결정하는 것은 위험합니다.
- 05:37 고려해야 할 사항 ① 로드사이드 부동산 유형
- 07:59 고려해야 할 사항 ② 그룹 인원수
- 09:37 고려해야 할 사항 ③ 점포의 용량
- 11:47 점포 타입별 “필요 주차장 대수가 많음” 랭킹
- 14:30 연습 문제: 교외형 로드 사이드 물건(야키니쿠야)의 경우
이전 동영상의 연습 문제를 설명합니다.
【문제】 교외형 로드 사이드 물건.업태는 「야키니쿠야」.점포 면적은 부지의 XNUMX분의 XNUMX.회사의 점포면적 기준은 충족하고 있다. ⇒이 물건에 출점해야 하는지, 어떻게 생각하면 좋을까요?
- 00:00 【동영상①의 복습】로드 사이드 점포의 필요 주차장 대수의 생각
- 02:18 연습 문제 확인
- 02:44 연습 문제 해설
- 05:22 사업이 다방인 경우는 어떨까?
- 06:50 필요한 주차장 수는 몇 대인가?의 사고방식 정리 : 대략적인 공식