연습 문제 「동선의 견해」(문제)

편의점이나 카페 등을 개업하려고 하는 경우, 「물건 A」와 「물건 B」를 어떻게 평가합니까?생각해보십시오.

【문제 XNUMX】 「물건 A」의 입지 판단

물건 A는, 역과 고층 오피스 빌딩을 연결하는 동선상에 있어, 고층 오피스 빌딩에서 근무하는 많은 근로인이, 그 빌딩을 향해 평일의 매일 아침 통근을 위해 통과하고 있다.

【문제 XNUMX】 「물건 B」의 입지 판단

부동산 B는 역과 역에서 500m 정도 떨어진 곳에 있는 백화점 사이를 연결하는 아케이드 옆에 있으며, 단지 역과 백화점의 중간에 위치한다.물건전의 통행량은 현내에서도 톱 클래스이다.

연습 문제의 해설 : 【문제 XNUMX】의 사고 방식

역과 고층 오피스 빌딩을 연결하는 동선상에 있는 「물건 A」.평일은 매일 아침, 고층 오피스 빌딩에서 근무하는 많은 근로자가 통근을 위해 「물건 A」의 직전을 통과하고 있습니다.오전 8:30-8:40에는 물건 앞을, 역에서 오피스 빌딩 방면으로 450명 미만이 통과하고 있습니다.평균 시작 시간 9:00 전에는 통행량이 더욱 늘어날 것입니다.

이것만을 보면, 통행의 양·질 모두 안전한 입지와 같이 생각됩니다만, 그것만으로 판단해서는 안됩니다.

통행인의 대부분이 근로자라고 하는 것으로, 근로자의 기분이 되어 생각해 봅시다.그들, 그녀의 역에서 사무실을 향해 걸을 때의 심경은 어떻습니까?

많은 사람들이 빨리 사무실에 도착하고 싶다는 느낌이 강해야합니다.도중의 신호에 붙어 늦어지지 않을까 야키모키하는 것보다, 보다 빨리 사무실 근처에 도착하고 싶기 때문에, 걷는 속도는 보통보다 빨라지는 경향이 있습니다.독자 여러분은 어떻습니까?

그렇게 생각하면, 「물건 A」전은, 통행량이 많다고 해서, 내점하는 사람이 출현할 확률도 높아지는 것은 아니다.아무리 사람이 많이 다니고 있어도, 점포를 이용하려고 하는 마음이 없는 사람이 대부분에서는, 상매상은 의미가 없습니다.

이와 같이,사람이 목적지를 향해 단순히 지나가는 의미가있는 동선이 있습니다.の で す.

그런데, 9:00 이후의 「물건 A」의 앞은 어떤 것일까요?

통근 시간이 끝나고 통행량은 급감할 것으로 예상됩니다.외회의 근로자가 왔다갔다하는 상태가 오전 중 계속되어 낮 시간을 맞이합니다.

고층 오피스 빌딩에서 근무하는 사람이 점심 시간에 「물건 A」의 점포로 돌아올 것을 기대하는 것은 어렵습니다.점심 시간은 제한되어 있기 때문에 행동 반경은 짧아야합니다.고층 빌딩의 경우, 근로자는 엘리베이터로 지상으로 내리는 것도 고생입니다.또, 근무중은 통근에 사용하는 역의 방향에는 어쩐지 가고 싶지 않은 것입니다.

점심시간이 끝나고, 다시 바깥쪽으로 근무하는 사람이 오거나 오는 상태가 저녁까지 계속됩니다.

퇴사 시간이 되어, 「물건 A」의 전에는, 아침과는 반대 방향으로 역에 귀로를 서두르는 근무인이 활발히 통과해 갑니다.

그리고 밤, 뻔뻔스럽게 길거리가 끊어집니다.

이 경우통과 동선상에 있는 「물건 A」보다 오히려 고층 오피스 빌딩 부근에 출점 기회를 기다리는 것이 좋다라고 생각해야 합니다.

연습 문제의 해설：【문제 XNUMX】의 생각

역과 역에서 500미터 정도 떨어진 곳에 있는 백화점 사이를 연결하는 아케이드를 따라 역과 백화점 중간에 위치한 '물건 B'.물건전의 통행량은 현내에서도 톱 클래스로, 넓은 아케이드를 계측 곤란할 정도의 많은 사람이 간헐적으로 왕래하고 있습니다.통행량은 확실히, 쇼핑객이 많이 포함되어 질적으로도 전혀 문제 없습니다.이것은 또 없는 출점 기회다, … 라고 보통은 생각하네요.

확실히 이 정보만으로 판단하면 그러한 생각도 이루어집니다.

그러나 동선의 의미는 무엇이라고 생각할 수 있습니까?

사람이 "부동산 B" 앞을 통과하는 이유는 무엇입니까?대형 백화점을 연결하는 아케이드이므로 아케이드를 통과하는 많은 이유는 백화점에 있다고 생각해야합니다.

아케이드를 따라 통행객의 입점을 기대하는 점포가 늘어서 있지만, 통행객은 그 점포를 눈에 띄고 있는 것은 아닙니다.만약 누군가가 있는 점포를 눈에 띄게 아케이드를 걷고 있다고 해도, 거리와 밀집하는 점포의 많음으로, 목적의 점포를 찾기는 쉽지 않을 것이 예상됩니다.

그렇게 생각하면, 「물건 B」의 전은, 통행량이 많다고 해서, 내점하는 사람이 출현할 확률도 높아지는 것은 아니다.아무리 사람이 많이 다니고 있어도, 점포를 이용하려고 하는 마음이 없는 사람이 대부분에서는 상매상은 의미가 없습니다.역시 상업시설이 있는 상업지에서도 이와 같이사람이 목적지를 향해 통과하는 의미가 강한 동선이 있다.の で す.

높은 임대료에 대해 실제 매출이 개점 전에 높게 설정한 예측 금액을 밑도는 상태가 계속되어 퇴점을 강요당할 수도 충분히 생각할 수 있습니다.이 경우, 목적지 주변의, 쇼핑객이 이동이 아니라 체류하는 지역 주변의 출점 기회를 적극적으로 탐색해야 할지도 모릅니다.

「물건 B」와 같은 물건에 대해 출점을 판단하는 경우에는, 이전에 입주하고 있던 업종과 폐점의 이유를 잘 확인할 필요가 있습니다.부동산 구조상의 문제 (물건 구조의 견해에 대해서는, 나중에 다시 설명합니다)도 있을지도 모릅니다.왜 이렇게 좋은 입지가 비어 버렸을까, 우선은 자문해야 할 것입니다.