为什么到处都是咖啡店？ ～店面开发大赛与新店开店决策～【《解说》版】

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街对面有两家同名的咖啡店。为什么到处都是商店？您对开设新店有什么计划？

1、什么是店铺开发部？

除了咖啡店（cafés），还有很多公司以同名经营多家店铺，如便利店、药妆店等。

这些连锁店中的大多数通过租赁协议从房东那里租用房屋。

在商业地产的情况下，由于适合商业的地点数量有限，处于有利位置的房产会收到几家公司或数十家公司希望作为租户入住的申请。为了从中挑选，店铺开发的业务是与房东谈判。

大量时间花在筹备内部协调等上，直到物业成功签约开业，并将店铺移交给负责运营的部门。

这是一个以推广公司品牌和扩大市场份额为使命的部门。

2. 新店候选物业开业前的流程

2-1. 开店策略的制定

当我们听到开店战略时，我们倾向于认为它是一个数字化的经营目标，例如“未来三年目标500家”，但它不是开店战略，而是一个中长期目标。

在开店战略中，需要根据规模将中长期目标分解为地区（关东、关西、九州等广泛的地区）、都道府县，甚至下级市町村的市场机会。

开店策略对于将门店作为直营店经营的公司尤为重要。原因之一是需要系统地招聘店长、店长候选人、合同工、兼职员工等人力资源，并在未来为他们制定人力资源和调动计划。与主要专注于此外，开店策略对于提高公司范围内的分销效率至关重要。如果我们造成离店铺集中区域只有一家店的情况，物流自然会变得低效，所以我们会在开新店后的几个月到几年内再开店。计划。不言而喻，在无法开设多家店铺的地区，不应轻易开店。预估市场规模，选择足够大的市场形成区域优势，也是制定开店策略的重要因素。此外，在开店策略制定阶段，需要考虑额外开店对现有商店的影响（蚕食）。

2-2. 融入战术

一旦在开店战略制定阶段确定了直辖市级开店数量，下一步就是制定具体策略。每个自治市分为市中心、商业区和住宅区等部分。每个段的内部根据人群的依附性和流线的形成方式进一步细分。 每家店铺的商业面积越窄，细分程度越细。在这样细分的微观层面的市场中，应该在具体的区划层面确定应该定位的位置，比如在位置上非常方便的一级和二级位置。在大多数情况下，有利位置的信息不会在房地产市场上流通。能够在黄金地段开店的优秀店面开发经理，会最先掌握这些隐藏信息，开始与业主和开发商谈判。他们在看到招租广告或海报后，绝不会打电话给房地产公司。

2-3. 内部调整

如果要开店，负责店面管理的部门将负责在开店后对销售额和利润进行预算。因此，一家新店的成败取决于门店开发负责人和门店运营负责人意见的协调，以及在相互信任的基础上形成共识。图 4-3 显示了公司内部要讨论的主要项目。双方从相同的角度讨论这些问题，并预测如果商店开业，预计会有多少销售额。基于该金额，我们根据与费用相关的因素（包括租金和人员成本）来模拟收入和支出。在决定是否开店时，先检查公司是否符合内部标准，如果不符合标准，将与房东协商修改经济条件、增加营业面积、安全标志等。再次进行。这样，最终符合内部标准的，就成为新开业的候选人，签订合同后，就可以开业了。

【图4-3】开新店前的主要讨论事项

分类	议程	具体内容
市场（贸易区）	データ	店前车流量（道路车流量）、TG、车流量等临时商业区人口统计数据（收入组别、人口增长率、年龄组别、年零售额、乘用车保有率等）车站上下车乘客等建筑人口、游客数量、租户数量、商业设施年销售额等）
	参观方式	步行、骑自行车、汽车、火车等。
	客户群	不同时间段的游客年龄组、性别比例、职业构成等变化
	未来	是否有任何重建或翻新计划（未来交通线路是否会改变）？ （分享完成图） 将在哪里发展什么类型的业务？店铺的作用是什么？ （设计、使用等）
竞争环境	竞争者	区域开店数量、位置、销售额、面积、招牌、店员人数、营业时间、客户群等竞争对手信息）
属性因子	视认性	位置是否易于用户识别，是否有足够的正面，是否可以进行有效的标牌等。
	流线	店铺门前经过的用户数量（强度）、方向、必然性等
	设计草图	面积、座位数、营业时间、座位周转率等
盈利能力等	业务	合同类型、合同期限、经济条件、利润率、投资回报率 附近现有商店的蚕食（内部竞争）等。
	与信	征信结果、资产状况、性格等

来源）作者创作

词汇表

• 优势战略

在开发多个门店时，在特定区域集中开店。市中心的咖啡店和便利店的指定区域很窄。这就是为什么感觉到处都是商店的原因。好处包括提高品牌认知度、阻止竞争对手开设新店、降低分销成本以及提高广告费用的成本效益。

• 同类相食（同类相食）

公司产品/分销渠道对现有市场的侵占。例如，如果在现有商店附近开设新商店，则现有商店的销售额将因贸易区域重叠而下降。可能的对策包括以不同的流线开店，发展不同的业态，但也需要有一个以区域为单位的经营成果管理系统，该系统包括多个商店而不是单个商店。

• 流线

表示显示城市中人员和车辆移动的线条。通过根据通行的必然程度、实际车流量、道路车流量对流线的强弱进行量化，分析与销售额的关系，可以将其作为销售预测的自变量。

• 贸易区

商店客户可能存在的地理区域。每家商店都有自己的商业区域，面积根据所处理的物品和商店的大小而有所不同。作为掌握贸易区域的方法，有一种方法是使用距离（距商店的半径）和行驶时间（汽车的行驶时间）等粗略地设置它，并询问客户他们住在哪里或刚刚在哪里在来商店之前。有进行调查的方法。

• TG

流量生成器的缩写。流量来源的行业术语，具有吸引人的力量的地方。它包括车站百货商店和购物中心等大型零售商店、休闲设施、主要十字路口、立交桥和公共设施。 连接TG和TG的线是一条强大的流线。

• 视认性

从周围的 TG 看这家商店的样子。通过以与流线相同的方式对其进行量化，可见性也可以用作销售预测的自变量。可以通过确保宽阔的正面和在显眼的地方放置招牌来改善它。