노면점 매출 예측의 함정~점 앞 통행량이 발군에서도 팔 수 없는 이유란? ~

전회에 이어 "매출 예측이 벗어나는 패턴"에 대해.이번에는 노면점의 케이스를 다룹니다.

나 자신이 한때, 매출 예측을 대외로 해 아픈 눈에 있던 무서운 실패담을 소재로, 가게 앞 통행량의 견해에 대해서도 이야기하고 싶습니다.

점포 전 통행량과 점포 매출의 관계

점포 전 통행량이 적은 경우, 점포 매출이 어떻게 되는 것인가?라고 하면, 자력으로 집객하는 힘이 약한 점포나 기업의 경우는, 높은 매출을 기대할 수 없다,라고 생각하게 됩니다.그래서 통행량이 적은 입지는 피해 버리는 것입니다.

반대로 가게 앞 통행량이 많으면, “집객할 수 없는 리스크”가 낮다, 출점해 실패할 위험성이 낮다고 생각할 수 있습니다.따라서 통행량은 많은 곳이 선호되기 쉽다.여기까지는, 그렇겠지, 라고 하는 이야기라고 생각합니다.

그러나 통행량이 많다고 해서 대략 높은 매출을 기대할 수 있을까?그렇다면 그렇게도 한정되지 않습니다.

몇 가지 지점이 있고, 가게 앞 통행량, 물건 앞의 통행자 수가 거의 같아도 "무언가"가 다를 수 있습니다.그 「무언가」에 의해, 팔리거나 팔리지 않거나 합니다.

가게 앞 통행량은 무엇을 위해서 측정할까라고 하면, 출점한 후의 매출 예측에 사용하기 때문입니다.점포 전 통행량과 점포 매출의 관련을 매트릭스로 나타내 보았습니다.

세로축은 점포 매출이 높거나 낮은지, 가로축은 점포 통행량이 많거나 적은지를 나타냅니다.매출은 가게 앞 통행량이 적으면 낮아지고, 가게 앞 통행량이 많아지면 높아지는 것이 보통이므로, 보통은 오른쪽 위나 좌하가 된다고 생각됩니다.

왼쪽 상단의 가게 앞 통행량이 적고 매출이 높은 가게라고 하는 것은, 입지가 좋다든가, 간구가 넓다든가, 다양한 조건이 갖추어진 매우 이상적이고 우수한 점포인 것을 생각할 수 있습니다.

문제가 되는 것은 오른쪽 하단입니다.가게 앞 통행량은 많지만, 점포 매출이 낮은 「△×(팔 수 없다)」라고 있는 곳입니다.이런 입지에는, 점포 개발로서는, 출점을 피하고 싶다고 생각하는 것입니다.

여담~한때 내가 예측을 대외시킨 실패담~

가게 앞 통행량의 숫자만 가려운 것으로 판단은 NG

매출 예측에 반하여 팔리지 않는, 이것은 개발로서는 피하고 싶다.팔린다고 했는데 팔리지 않는다는 것은 최악입니다.라고 생각하면, 가게 앞 통행량의 숫자를 섬광으로 해서는 안됩니다.

우울하지 않으면 어떻게해야합니까?그렇다면 숫자를 조정해야합니다.예측 매출을 약간 겸손하게 보는 것도 때로는 필요하다는 것입니다.그에 따라 합당한 매출 예측을 세우자는 것입니다.

그럼, 조정의 관점으로서 어떤 것이 있을까요?그래서 중요한 것을 두 가지 소개하고 싶습니다.

관점 XNUMX: 전혀 통행량의 성질

부동산 앞을 지나가는 사람의 수뿐만 아니라 통행하는 사람의 성격과 질적인 것을 관찰하십시오.

예를 들어, 보행자의 통행 목적입니다.목적이 명확하게 정해져 있고, 너무 분명히 하고 있는 경우라고 하는 것은, 걷는 속도도 빨라져 옵니다.그러면 그 빠른 속도로 걷고 있는 옆에 있는 점포는 역시 들릴 확률은 내려갑니다.

그 외, 전면 도로나 통로의 폭도 확인해 주세요.전면 도로의 폭이 매우 넓은 곳에서는 예를 들어 강의 큰 흐름처럼 사람이 통과하는 곳이 있습니다.당연히 가게 앞 통행량의 수 자체는
많아집니다만, 거기에 비례해서 매출이 올라가는가 하면, 그런 것도 아니네요.

예를 들어 유니버설 스튜디오 재팬과 역 사이.또, 「센다이 이치반쵸」라고 하는 센다이시의 메이저인 거리가 있습니다만, 거기도 한때 비슷한 쓴 추억이 있어, 이런 이야기가 된다고 생각하는 장소입니다.

관점 XNUMX：물건과 TG(티지, 교통 발생 요인)의 위치 관계

「TG(티지)라는 말이 있었습니다.교통 파생 요인이 되는 것이지만, 물건과 이 TG의 위치 관계를 잘 생각할 필요가 있습니다.

유니버설 스튜디오 재팬도 하나의 예입니다만, 통행자의 목적 의식이 극단적으로 강한 시설, 먼저 그 시설을 향해 가는, 한눈에 그 시설을 향해 사람이 이동해 나가는 힘 의 시설의 부근은 요주의입니다.

게다가 그 시설 안에서 행동이 완결되어 버리는 경우입니다.용사를 모두 마치고 사람이 나온다.이런 경우에도 엄중한 주의가 필요합니다.가도 들러주지 못하고, 돌아가도 들러주지 않는다고 하는 것으로, 가게 앞은 결국 소대로 되는 것만으로 끝나 버리는 것이 될 수 있습니다.

이상, XNUMX개의 관점을 도입해 보세요.

정리

가게 앞 통행량에 대해서 이야기를 해 왔습니다만, 인원수 이외의 시점도 중요합니다.

특히, 한 TG와 그에 근접한 다른 TG가 있는 경우, 그 2개의 TG를 최단 거리에서 연결하는 것과 같은, 단순한 이동 경로가 되는 것 같은 동선은 요주의입니다.물건의 앞을 사람은 가득 지나갑니다만, 매우 빠른 스피드로 지나가는 것과 같은 곳은, 동선의 질적인 성질도 가미해 예측을 조정해야 하는지를 검토해야 합니다.

이번 이야기는, 노면점 출점에 관해서였습니다만, 같은 것은 로드 사이드 물건에 대해서도 말할 수 있습니다.로드 사이드 물건의 경우는 어떨까, 라고 하는 점은, 다음 번의 블로그에서 해설하고 싶습니다.

당사 YouTube 채널に미니 강의도 업 했으므로, 꼭 봐 주세요.

블로그 ― “점포 개발 실무 강좌” 세미나 강사의 칼럼